L’agent immobilier doit-il vérifier la solvabilité des acquéreurs ?
Un agent immobilier a été mandaté pour la vente d’un bien et présente aux vendeurs un acquéreur avec lequel un compromis de vente a été signé. L'acquéreur avait indiqué ne pas recourir à un emprunt. Or, à la date de réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté et devait donc reverser 17 000€, comme le prévoyait la clause pénale du compromis de vente. Cette clause n’ayant pas été respectée, les vendeurs se sont vus dans l’obligation d’assigner l’acquéreur et l’agent immobilier.
L’agent immobilier estimait qu'il avait accompli sa mission de mise en contact entre vendeur et potentiel acquéreur en un temps réduit et que la situation de l’acquéreur (jeune âge, célibataire, profession de cariste magasinier) ainsi que sa déclaration à ne pas avoir besoin de recourir à un emprunt pour financer le bien, n’avaient jamais été dissimulées aux vendeurs. L’agent immobilier considère donc que sa responsabilité ne pouvait être engagée, précisant que les vendeurs auraient pu ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties n’étaient pas suffisantes et qu’il ne possédait aucune information complémentaire permettant de contrôler la solvabilité de l’acquéreur.
La question est donc de savoir si le travail de l’agent immobilier consiste simplement à une mise en relation entre vendeurs et acquéreurs ou si sa responsabilité de conseil l’engage à vérifier la solvabilité d’un acquéreur.
L’affaire est portée devant la Cour de cassation qui estime, contrairement à la Cour d’Appel, que l’obligation de conseil de l’agent immobilier l’engage à alerter les vendeurs sur les risques encourus s’il ne pouvait pas vérifier les déclarations de l’acquéreur et doit les mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur.