La vente aux enchères d’un bien immobilier, anciennement nommée « vente à la bougie », est une vente qui se déroule devant le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire. Elle peut résulter d’une saisie judiciaire lorsqu’elle a pour objet de régler les dettes du débiteur, propriétaire du bien. Dans cette hypothèse, initialement, un créancier du débiteur a saisi le juge aux fins d’ordonner la vente judiciaire du bien et ce dernier a fait droit à sa demande. La vente aux enchères peut également avoir lieu à la suite d’une liquidation judiciaire mais aussi d’une succession litigieuse.

Pour ce faire, les biens sont vendus lors d’une vente aux enchères au cours d’une audience dite « d’adjudication ».  Seront présents, le Juge de l’exécution, l’avocat poursuivant et les avocats des enchérisseurs. L’audience est publique et les enchérisseurs peuvent également être présents mais seul leurs avocats pourront porter des enchères, la représentation par avocat étant obligatoire.

Les biens immobiliers pouvant faire l’objet d’une vente aux enchères sont les appartements, les maisons, les parkings, les garages, les terrains…

Le bien, objet de la vente, fait l’objet d’une publicité, avant la vente aux enchères, dans un journal d’annonces légales.

Les publications font état, notamment, du type de bien, de l’adresse, du montant de mise à prix, des jour et heure de la vente, d’une brève description et des conditions pour effectuer une visite préalablement à l’audience. Vous aurez également accès au nom de l’avocat en charge de la vente.

Il est opportun, et vivement conseillé, de procéder à une visite du bien au préalable et ce, que le bien soit acquis à des fins personnelles ou professionnelles.

Les mises à prix sont généralement très faibles permettant ainsi de pouvoir acquérir un bien à un prix inférieur à celui du marché, ce qui peut être intéressant pour un marchand de biens qui souhaite par la suite soit revendre directement le bien soit opérer une division pour revente.

C’est pourquoi, ce type de vente peut intéresser les particuliers mais aussi, et surtout, les professionnels de l’immobilier. En ce sens, peuvent se porter acquéreurs à une vente aux enchères, une personne physique ainsi que des sociétés qu’il s’agisse de sociétés commerciales, de SCI familiales ou encore de marchands de biens.

Vous pouvez également consulter le cahier des conditions de vente soit auprès du greffe de la juridiction soit directement au cabinet de l’avocat chargé de la vente. Ce document permet de connaitre des informations complémentaires sur le bien telles que la désignation de l’immeuble, l’origine de propriété, les éventuelles servitudes ou baux existants, les conditions de la vente et les diagnostics techniques obligatoires…

Outre le prix d’acquisition, dans le cadre d’une vente judiciaire, l’adjudicataire doit également supporter des frais annexes. Ces frais, généralement de l’ordre de 10 à 15% du montant de la vente, comprennent notamment les frais de procédure, les frais d’enregistrement de la vente et les émoluments des avocats intervenus.

Le jour de l’audience d’adjudication, vous devez charger un avocat inscrit au barreau du Tribunal où la vente a lieu, de se porter acquéreur. Les avocats du cabinet sont compétents pour vous représenter ou vous donner tous renseignements utiles. Un avocat du cabinet portera votre enchère lors de l’audience.

Pour constituer votre dossier, il est impératif de remettre à l’avocat, un chèque de banque d’un montant de 10% de la mise à prix, étant précisé qu’un minimum de 3.000 € est fixé. Si vous ne remportez pas la vente, le chèque vous sera restitué. D’autres documents sont nécessaires selon votre situation (personne physique ou personne morale, personne mariée ou non…). La liste des documents obligatoires vous sera remise par l’avocat en charge de votre enchère.

Enfin, vous remettrez obligatoirement à votre avocat un pouvoir indiquant le montant maximum de votre enchère. Lors de l’audience, l’avocat pourra alors se porter acquéreur pour votre compte et ce, en adéquation avec le montant indiqué sur le pouvoir.

Attention, même si vous remportez l’enchère le Jour-J, la vente n’est pas pour autant définitive. En effet, il est possible pour un tiers de surenchérir. Pour ce faire, il dispose d’un délai de 10 jours et il lui est nécessaire de proposer un prix de 10% de plus que le montant de l’adjudication. Le bien sera alors remis en vente pour la nouvelle mise à prix.

A défaut de surenchère, un délai de deux mois est offert à l’adjudicataire afin de consigner le prix de la vente.

La saisie immobilière permet à une personne (créancier) de recouvrer une somme d’argent par la vente du bien immobilier appartenant à la personne qui ne rembourse pas sa dette (débiteur). 

Il s’agit d’une procédure complexe pour laquelle l’avocat joue un rôle important, quelle que soit la personne qu’il défend : qu’il soit le conseil du créancier poursuivant la saisie immobilière (pour lequel la représentation par avocat est obligatoire), du débiteur ou bien encore de l’adjudicataire. 

Nos avocats reviennent brièvement sur les particularités de cette procédure complexe. 

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La saisie immobilière est une mesure d’exécution forcée qui aboutit à la vente aux enchères d’un bien immobilier dont est propriétaire le débiteur, afin que le prix de la vente soit distribué entre le créancier poursuivant et éventuellement les différents créanciers ayant pris la précaution d’inscrire une hypothèque sur le bien saisi. 

A titre préalable, afin de pouvoir initier une telle procédure, un certain nombre de conditions doivent être remplies :

-    D’une part, la créance doit être liquide et exigible, c’est-à-dire qu’elle doit pouvoir être chiffrée de manière exacte, et les délais de paiement qui étaient fixés doivent être dépassés ;

-    D’autre part, le débiteur doit justifier d’un titre exécutoire : une décision de justice ou un acte notarié constatant officiellement son droit de créance.  

La procédure débute par la délivrance par huissier de justice d’un commandement de payer au débiteur, qui l’informe que si la dette n’est pas réglée sous un délai de huit jours, son bien sera saisi. 

Le commandement de payer rend le bien immobilier indisponible, ce qui signifie qu’il ne peut plus être cédé sans l’accord du Juge. 

Le rôle de l’avocat à ce stade est de s’assurer de la régularité des actes et du respect des délais. Il est à même de rédiger le commandement de payer et de s’assurer de sa publicité auprès du service de la publicité foncière. Cette formalité obligatoire a pour objectif d’informer les tiers que le bien va être saisi.

L’huissier de justice établit ensuite un état descriptif des lieux dans un procès-verbal.

L’avocat rédige ensuite l’assignation à comparaître en audience d’orientation, qui sera signifiée au débiteur propriétaire du bien par huissier dans les deux mois suivant la publication du commandement de payer au service de la publicité foncière. 

Dans un délai de cinq jours après la délivrance de l’assignation, l’avocat du créancier dépose auprès du greffe du Tribunal un cahier de conditions de la vente lequel comprend, notamment, la fixation de la mise à prix du bien et la description du bien saisi.

Lors de l’audience d’orientation, le juge vérifie la régularité de la procédure. L’avocat joue alors un rôle important aux côtés du débiteur.

En effet, l’avocat examine les différentes pièces, et au besoin formulera des contestations, que ce soit sur la régularité de la procédure, sur l’existence ou encore le montant de la créance.

Le débiteur ne pourra soulever seul ces contestations. En effet, dans cette hypothèse la loi prévoit de se faire représenter par un avocat.

Si le débiteur ne veut (ou ne peut) pas soulever de contestation, ou ne souhaite pas demander à un avocat de le représenter, il garde la possibilité de demander seul la vente à l’amiable du bien (ce qui signifie qu’il s’engage à vendre lui-même son bien dans un délai court, prévu par la loi). 

Même si l’avocat n’est pas obligatoire pour formuler une telle demande, sa présence est toutefois plus que conseillée, car la procédure de saisie immobilière est bien spécifique, et les différents Tribunaux peuvent avoir des exigences particulières, auxquelles les avocats sont rodés, notamment concernant les documents à présenter à l’audience pour attester de la bonne foi du débiteur et de sa réelle volonté de vendre le bien à l’amiable (tel qu’un mandat de vente, une attestation relative à la valeur du bien,…). 

L’avocat attirera également l’attention du débiteur sur les délais courts dans lequel il doit accomplir l’ensemble des démarches pour éviter la vente aux enchères de son bien.

Dans son jugement, le juge tranchera les éventuelles contestations et décidera soit d’accepter la demande de vente amiable, en fixant le prix de vente en dessous duquel le débiteur ne pourra vendre son bien, soit d’accueillir la demande de vente aux enchères publiques en en fixant la date.
 
Lors de l’audience de vente, l’avocat a toute sa place, notamment auprès de l’adjudicataire (la personne qui achètera le bien).

En effet, la loi prévoit que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat, lequel en outre, ne peut représenter qu’une seule personne physique ou morale.

Enfin, concernant l’acquisition, acquérir un bien dans le cadre de cette procédure dispense de faire appel à un notaire. Le jugement d’adjudication vaut titre de propriété et l’avocat se chargera d’accomplir les formalités nécessaires, notamment celles liées à la publicité foncière.

Les impayés sont fréquents en France, et rendent vulnérables les créanciers. Le rôle de l’avocat est d’accompagner ces entreprises pour garantir le recouvrement de leurs créances, de la rédaction du contrat jusqu’au recours contentieux, quand ils ont doivent faire face à des débiteurs indélicats.

Peut s’en faut pour qu’une créance se transforme en impayé

Par définition, la créance est une somme d'argent due, par un particulier ou une entreprise, à un autre particulier ou une autre entreprise. Cette dette est normale puisqu’elle correspond au décalage existant entre la réalisation d'une prestation et son paiement. La personne physique ou morale en charge de payer la créance s'appelle le débiteur. Lorsque celle-ci n'est pas payée à sa date d'exigibilité, elle devient un impayé. Il existe divers motifs d’absence de règlement, volontaires ou involontaires, endogènes ou exogènes au débiteur, allant du simple oubli à l’insolvabilité, en passant par le refus de reconnaissance de dette ou encore la perte d’un chèque par un opérateur postal.

En France, les impayés sont légion

D’après le rapport publié en 2017 par L’ANCR - le syndicat national des cabinets de recouvrement de créances et de renseignements commerciaux – chaque année en moyenne, 56 milliards d’euros de créances restent impayées, soit 2% du PIB français. Le mouvement tendanciel de baisse des délais de paiement ne suffit pas à faire des Français de « bons payeurs » puisqu’au premier trimestre 2016, la proportion de paiements sans retard (31,8%) restait légèrement inférieure à la moyenne des principaux pays européens (41%), et nettement inférieure à la moyenne allemande (71,5%).

Or, le coût de l’impayé est un « fléau » pour nos entreprises

Si les délais de paiement étaient respectés, 12 milliards d’euros pourraient être libérés, contre 2 milliards véritablement recouverts. À l’échelle microéconomique, les retards et impayés ne représentent pas seulement un manque à gagner, mais aussi un surcoût lié à la gestion de ceux-ci. D’après les hypothèses centrales, pour une entreprise « moyenne » en B2B, le préjudice s’élèverait à environ 2,5% de son chiffre d'affaires, soit 609 voire 1 098 euros par facture. De plus, ces problèmes nuisent à l’image des créanciers. Plus grave encore, ces comportements sont responsables de plus d’un quart des liquidations et faillites sur le territoire. En sachant que les chances d’être payé se réduisent comme peau de chagrin dès lors qu’un retard est constaté, les créanciers ont tout intérêt à garantir leur recouvrement.

Comment s’assurer alors qu’une créance sera bien payée ou recouverte ?

Établir un solide contrat en amont

Dans son contrat, le créancier doit faire apparaître toutes les dispositions contractuelles qu’il juge utiles et complémentaires en prévision d’un impayé, étant entendu que certaines mentions peuvent être obligatoires.

Le cautionnement, une garantie préalable

Le cautionnement est un acte par lequel une tierce personne appelée « caution », s’engage envers le créancier à satisfaire les obligations du débiteur, si ce dernier ne les satisfait pas lui-même. L’on pourrait trivialement parler de « débiteur de secours ». Ce mécanisme est régi par l’article 2011 et suivants du Code civil.

La clause de réserve de propriété, une sécurité renforcée

En droit commun, la vente d’un bien provoque automatiquement son transfert de propriété. La clause de réserve de propriété déroge à cette règle puisqu’en vertu de celle-ci, le vendeur reste propriétaire tant que l’acquéreur n’a pas procédé au complet paiement du prix. Ce mécanisme est régi par les articles 2367 à 2372 du Code civil. 

Passer à l’action dès que le retard de paiement est avéré

Il s’agit d’user de moyens légaux, amiables ou judiciaires pour obtenir du débiteur le paiement spontané de la créance envers son créancier.

La mesure conservatoire, où maintenir la pression

Un débiteur peut fuir, dilapider et même dissimuler ses biens (im)mobiliers, au détriment des intérêts du créancier. Si une menace semble peser sur le recouvrement de la créance, la mesure conservatoire vise justement à placer en urgence, tout ou partie du patrimoine mobilier ou immobilier du débiteur entre les mains de la justice, et ce, avant même l'obtention d'un jugement de condamnation. Ce mécanisme est régi par l’article L. 511-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Le recours à l’amiable, étape liminaire du recouvrement

Le recours à l’amiable peut se traduire par des échanges téléphoniques cordiaux pour découvrir les raisons du paiement tardif et trouver une issue favorable aux cocontractants (i.e. mise en place d’un échéancier). Il peut également se matérialiser en une ou plusieurs lettres de relance transmises par envoi simple, puis par une mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre. Si toutes ces tentatives douces ou plus musclées sont infructueuses, alors la voie judiciaire s’impose.

Le recours contentieux en second lieu

Lorsqu’un débiteur refuse d’honorer ses obligations, le créancier peut forcer le recouvrement grâce à l’injonction de payer. Pour ce faire, il doit présenter une créance certaine, liquide (elle peut être comptabilisée) et exigible (elle est déjà passée en impayé). Si une urgence est avérée, il peut également utiliser la procédure de référé provision. Dans ce cas, la créance ne doit pas être sérieusement contestable. Ces deux procédures permettent d’obtenir rapidement un titre exécutoire, mais ne sont pas forcément toujours les procédures les plus adéquates.

Pour les sommes d'argent plus importantes, il convient de s'adresser au Tribunal compétent afin d'obtenir un jugement de condamnation qui constituera le titre exécutoire nécessaire pour envisager par la suite une saisie. 

Avec la saisie attribution, le créancier récupère son dû sur le compte bancaire du débiteur, tandis qu’avec la saisie des rémunérations, le créancier le récupère sur les rémunérations du débiteur, avant même que celui-ci ne les perçoive. Quant à la saisie vente, les biens du débiteur sont immobilisés puis vendus. Le produit de la vente permet ainsi de rembourser le créancier.

Si aucune de ces saisies ne permet de recouvrer l'impayé, ou si celui-ci est important, il est possible de recourir à la procédure de saisie immobilière quand le créancier est propriétaire d'un bien immobilier.

S’entourer d’alliés incontournables

La rédaction de contrats et les recours sont autant de tâches chronophages, énergivores et surtout non-métier pour les chefs d’entreprises et leurs collaborateurs. C’est pourquoi l’avocat intervenant en droit des contrats vous accompagne activement tout au long de la chaîne de recouvrement. Il vous prête sa plume pour la rédaction de contrats. En précontentieux, il assure les échanges avec le débiteur dans l’objectif premier de recouvrer vos créances, et éventuellement de garantir la poursuite de vos bonnes relations commerciales. Il adapte le fond et la forme eu égard au montant de la dette et à la valeur du client. En contentieux, il défend vos droits avec professionnalisme et bienveillance jusque devant les tribunaux et vous proposera la solution la plus adaptée pour garantir le recouvrement de votre impayé.

S’agissant des cabinets de recouvrement de créances, ceux-ci peuvent intervenir en complément du travail de l'avocat dans une optique de tentative de recouvrement amiable.

L'huissier de justice quant à lui intervient en lien étroit avec l'avocat et est indispensable pour délivrer les actes de procédure nécessaires et envisager les saisies nécessaires à préserver vos droits.

Si vous avez déjà fait face à un client indélicat, n’hésitez pas à partager votre expérience en commentaire de cet article. Aussi, si vous avez actuellement des besoins en recouvrement ou recherchez un avocat compétent à titre préventif, n’hésitez pas à nous solliciter via ce formulaire.

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